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省屬企業(yè)資產(chǎn)租賃管理辦法
遼國資【2022】25號
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)省屬企業(yè)資產(chǎn)租賃管理，規(guī)范資產(chǎn)租賃行為，提高國有資產(chǎn)運(yùn)營效益，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》《中華人民共和國民法典》和《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》《遼寧省企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理?xiàng)l例》等規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于省屬企業(yè)及其所屬各級獨(dú)資、控股和實(shí)際控制企業(yè)（以下簡稱“各級子企業(yè)”，與省屬企業(yè)一并簡稱“企業(yè)”，實(shí)際進(jìn)行資產(chǎn)租賃的企業(yè)簡稱“出租企業(yè)”）的資產(chǎn)租賃行為。
第三條 本辦法所稱資產(chǎn)租賃，是指省屬企業(yè)及各級子企業(yè)將依法擁有、受托管理或其他有合法權(quán)屬來源的、可用于租賃的資產(chǎn)（包括土地使用權(quán)、房產(chǎn)及構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備設(shè)施和廣告位等），部分或全部租賃給自然人、法人或其他組織（以下簡稱“承租人”）使用，并向承租人收取租金的經(jīng)營行為。
下列情形不適用本辦法：
（一）融資租賃公司從事的融資租賃業(yè)務(wù)；
（二）企業(yè)承辦的專業(yè)市場、商業(yè)綜合體、寫字樓、商業(yè)街區(qū)商鋪、景區(qū)商鋪、長租公寓、酒店式公寓等經(jīng)營性房產(chǎn)按市場規(guī)則組織的對外招租；
（三）政府批準(zhǔn)企業(yè)承辦的產(chǎn)業(yè)園區(qū)對外招商；
（四）以資產(chǎn)租賃為主業(yè)的專業(yè)租賃企業(yè)對外從事資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)；
（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)租賃；
（六）物業(yè)管理公司從事的經(jīng)營業(yè)務(wù)；
（七）企業(yè)住房租賃給本企業(yè)職工居??；
（八）法律和行政法規(guī)另有規(guī)定的。
第四條 企業(yè)資產(chǎn)租賃應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償和公開、公平、公正的原則，引入市場機(jī)制，依法依規(guī)操作，嚴(yán)禁弄虛作假、內(nèi)外串通、暗箱操作等行為。
第五條 企業(yè)一般不得無償出借資產(chǎn)，因情況特殊確需無償出借的，由省屬企業(yè)集團(tuán)按照“三重一大”決策制度嚴(yán)格履行集體決策程序，確定合理的出借期限，簽訂出借協(xié)議，出借期滿應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回。資產(chǎn)出借決策機(jī)構(gòu)及相關(guān)成員對及時(shí)、完整收回出借資產(chǎn)承擔(dān)終身責(zé)任。出借資產(chǎn)因借用人使用不當(dāng)造成損失的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)向借用人索賠。
第二章 健全制度
第六條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立資產(chǎn)租賃管理制度，明確資產(chǎn)租賃管理的責(zé)任部門、管理權(quán)限、決策程序和工作流程等，做到事前、事中、事后全程監(jiān)管。
第七條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資產(chǎn)管理，梳理并完善資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息，對可供租賃資產(chǎn)進(jìn)行分類標(biāo)識并建立動(dòng)態(tài)跟蹤管理機(jī)制。用于租賃的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰，存在權(quán)屬不清晰、證照不齊全等產(chǎn)權(quán)瑕疵以及其他歷史遺留問題的，應(yīng)當(dāng)因地制宜采取有效措施，妥善解決相關(guān)問題。法律、法規(guī)或本省相關(guān)文件規(guī)定不允許租賃的，不得對外租賃。
第八條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)資產(chǎn)租賃價(jià)格、租賃面積、租賃期限等要素，制定重大和一般資產(chǎn)租賃事項(xiàng)劃分標(biāo)準(zhǔn)。重大資產(chǎn)租賃事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)提交省屬企業(yè)集團(tuán)決策，一般資產(chǎn)租賃事項(xiàng)由出租企業(yè)按其制度規(guī)定自行決策。
第九條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立資產(chǎn)租賃管理臺賬，全面、準(zhǔn)確掌握各級子企業(yè)資產(chǎn)租賃數(shù)量、資產(chǎn)租賃方式、資產(chǎn)租賃管理等情況，并充分運(yùn)用信息化技術(shù)手段，加強(qiáng)對資產(chǎn)租賃工作的監(jiān)督管理。
第三章 公開招租
第十條 企業(yè)資產(chǎn)租賃應(yīng)當(dāng)采取公開招租的方式進(jìn)行，充分發(fā)揮市場交易平臺的作用，統(tǒng)籌考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)、承租人履約能力等因素，通過公開競價(jià)、擇優(yōu)選擇確定承租人，努力實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。
第十一條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置資產(chǎn)租賃期限，單次租賃原則上不超過5年。如承租人出資裝修的，可由雙方協(xié)商適當(dāng)延長租賃期限。對承租人投資金額大、回收期長等特殊情況可延長至10年以上，但不得超過20年。單次租賃期限超過10年的，應(yīng)當(dāng)按照重大資產(chǎn)租賃事項(xiàng)報(bào)省屬企業(yè)集團(tuán)履行集體決策程序。
第十二條 企業(yè)資產(chǎn)租賃應(yīng)當(dāng)制定招租方案，包括但不限于擬租賃資產(chǎn)的基本情況（如現(xiàn)狀、地址、面積、規(guī)劃用途等）、租賃原因、租賃用途、租賃期限、承租條件、租金底價(jià)及確定依據(jù)、租金遞增幅度、租金收繳辦法、招租方式等內(nèi)容。不得設(shè)置有明確指向性或限制公平競爭的條件。招租方案必須嚴(yán)格按照資產(chǎn)租賃管理制度履行決策程序，嚴(yán)禁個(gè)人擅自決定或改變集體決策意見。
第十三條 資產(chǎn)租賃的租金底價(jià)可在市場估價(jià)或詢價(jià)、或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場供需及資產(chǎn)實(shí)際情況等因素綜合確定。屬于應(yīng)當(dāng)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開招租情形的，必須委托具備評估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對相關(guān)資產(chǎn)租金情況進(jìn)行評估，以評估值為基準(zhǔn)合理確定年租金底價(jià)。應(yīng)當(dāng)建立合理的租金增長機(jī)制，租賃期間依據(jù)市場行情、供需關(guān)系等因素合理調(diào)整租金水平，并在租賃合同內(nèi)予以明確。
第十四條 擬租賃單宗房產(chǎn)建筑面積在500平方米（含）以上，或單宗土地面積在1000平方米（含）以上，或租金底價(jià)在每年100萬元（含）以上的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開招租，且招租信息公告期限不少于10個(gè)工作日，具體流程可參照《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)不得通過拆分招租面積、化整為零、故意降低租金底價(jià)等方式將單宗資產(chǎn)租賃給同一承租人或其關(guān)聯(lián)人以規(guī)避進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開招租。
第十五條 不屬于本辦法第十四條所列情形的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)自行組織公開招租。鼓勵(lì)通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開招租，也可通過本企業(yè)網(wǎng)站、租賃中介機(jī)構(gòu)、報(bào)刊雜志等媒體、擬出租資產(chǎn)現(xiàn)場等渠道發(fā)布招租信息公告，廣泛征集意向承租人，招租信息公告期限不少于10個(gè)工作日，具體流程參照產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)相關(guān)交易規(guī)則確定。
第十六條 經(jīng)公開招租產(chǎn)生2個(gè)（含）以上意向承租人的，可按照產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)相關(guān)交易規(guī)則或企業(yè)相關(guān)制度規(guī)定，通過網(wǎng)絡(luò)競價(jià)、拍賣、招投標(biāo)、動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)、綜合評議、競爭性談判或法律法規(guī)允許的其他方式確定承租人；經(jīng)公開招租只征集到1個(gè)意向承租人的，企業(yè)與該意向承租人按照招租底價(jià)與意向承租價(jià)孰高原則直接簽約。
第十七條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查意向承租人的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營狀況和信用情況等信息，擇優(yōu)選定資信可靠、履約能力強(qiáng)的承租人，有效防范租賃風(fēng)險(xiǎn)。
第十八條 公開招租信息公告期滿未征集到意向承租人的，可適當(dāng)延長信息公告期限。需調(diào)整租金底價(jià)的，每次降低幅度不超過10%，新的租金底價(jià)低于評估結(jié)果90%時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)資產(chǎn)租賃行為批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)履行集體決策程序，防止承租人利用租金降價(jià)規(guī)則惡意低租資產(chǎn)。
第十九條?企業(yè)在境外的資產(chǎn)租賃，應(yīng)當(dāng)多方比選意向承租人，具備條件的可公開征集意向承租人，也可進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開招租。
第二十條 符合下列情形之一的，可以采用非公開協(xié)議方式招租，具體流程由省屬企業(yè)確定。
（一）涉及國計(jì)民生、公益性、文物保護(hù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等特殊要求或關(guān)系到公共安全、社會影響的資產(chǎn)租賃；
（二）企業(yè)資產(chǎn)的意向承租人為省直機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或其他特定單位的；
（三）省屬企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部成員之間的資產(chǎn)租賃；
（四）企業(yè)資產(chǎn)因空間或結(jié)構(gòu)原因無法單獨(dú)租賃，必須與其他業(yè)主共同租賃的；
（五）公開招租租金底價(jià)累計(jì)降幅超過20%仍未有意向承租人報(bào)名的；
（六）需要主動(dòng)邀請國內(nèi)外知名品牌等特定商家進(jìn)駐開展經(jīng)營合作的；
（七）辦公、經(jīng)營場所等資產(chǎn)作為經(jīng)營業(yè)務(wù)承包或合作附加條件的租賃行為；
（八）根據(jù)有關(guān)規(guī)定不宜公開招租或可采用協(xié)議方式招租的其他情形。
企業(yè)不得假借內(nèi)部協(xié)議租賃名義規(guī)避公開招租。
第二十一條 企業(yè)資產(chǎn)租賃符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)由省屬企業(yè)集團(tuán)履行集體決策程序：
（一）應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開招租的；
（二）采取非公開協(xié)議方式招租的；
（三）單次租賃期限超過10年的；
（四）其他需要由省屬企業(yè)集團(tuán)決策的情形。
不屬于上述情形的資產(chǎn)租賃事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由出租企業(yè)相關(guān)決策會議集體決策后逐級報(bào)省屬企業(yè)集團(tuán)備案。
第二十二條 承租人確定后，出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)與承租人簽訂規(guī)范的租賃合同。租賃合同一般包括租賃資產(chǎn)的基本情況、租賃用途、租賃期限、保證金比例、租金標(biāo)準(zhǔn)及年遞增率、租金收取時(shí)間與方式、裝修條款、安全責(zé)任、修繕責(zé)任、物業(yè)管理、雙方權(quán)利與義務(wù)、合同變更與解除、爭議解決方式、合同提前終止約定、違約責(zé)任及免責(zé)條款等內(nèi)容。租賃合同簽訂前應(yīng)當(dāng)由企業(yè)法務(wù)部門或?qū)I(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對合同內(nèi)容進(jìn)行法律審核，合同中不得設(shè)置損害國有權(quán)益、明顯有失公允的條款。年租金在100萬元（含）以上的，須由專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)出具法律意見書。各級子企業(yè)的資產(chǎn)租賃合同應(yīng)當(dāng)報(bào)省屬企業(yè)集團(tuán)備案，按照相關(guān)制度規(guī)范管理。
第二十三條 租賃合同簽訂生效后不得隨意變更，因特殊情況確需變更的，須經(jīng)資產(chǎn)租賃行為原決策機(jī)構(gòu)審議。涉及租賃價(jià)格、租賃期限等核心條款變更的，應(yīng)當(dāng)解除租賃合同，按本辦法重新招租。
第四章 租后管理
第二十四條 出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立租金催收制度和預(yù)警機(jī)制，按照合同約定按時(shí)、足額收取租金。對長期拖欠租金的承租人，應(yīng)當(dāng)采取有效措施追討，依法解除合同并收回資產(chǎn)，并將承租人列入集團(tuán)失信名單，不得允許其參與續(xù)租和承租集團(tuán)內(nèi)其他資產(chǎn)。
第二十五條 資產(chǎn)租賃租金收入應(yīng)當(dāng)納入企業(yè)統(tǒng)一會計(jì)核算，嚴(yán)禁截留租金收入私設(shè)“小金庫”、坐支租金或以消費(fèi)方式?jīng)_抵租金收入等違法違規(guī)行為。
第二十六條 出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)確保承租人按照合同約定的方法使用租賃資產(chǎn)。對租賃資產(chǎn)的使用方法沒有約定或約定不明確的，可協(xié)議補(bǔ)充或根據(jù)租賃資產(chǎn)的性質(zhì)使用。承租人經(jīng)出租企業(yè)同意，可對租賃資產(chǎn)進(jìn)行改善或增設(shè)他物；未經(jīng)出租企業(yè)同意，對租賃資產(chǎn)進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，出租企業(yè)可要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。因承租人的過錯(cuò)致使資產(chǎn)需要維修的，由承租人承擔(dān)維修義務(wù)。因承租人未按照約定的方法或未根據(jù)資產(chǎn)的性質(zhì)使用資產(chǎn)，致使資產(chǎn)受到損失的，或因承租人使用或保管不善造成資產(chǎn)毀損、滅失的，出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法解除合同并要求承租人賠償損失。
第二十七條 出租企業(yè)原則上不得允許承租人轉(zhuǎn)租資產(chǎn)，在租賃合同中應(yīng)當(dāng)明確約定。承租人未經(jīng)出租企業(yè)同意轉(zhuǎn)租的，出租企業(yè)可依法解除合同，并依法向承租人收繳轉(zhuǎn)租增值租金；因特殊情況確需轉(zhuǎn)租的，須由承租人提出書面申請，經(jīng)出租企業(yè)報(bào)省屬企業(yè)集團(tuán)履行集體決策程序同意后方可轉(zhuǎn)租，且轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容必須事先征得出租企業(yè)書面同意。轉(zhuǎn)租后造成租賃資產(chǎn)損失的，出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求承租人賠償損失。承租人經(jīng)出租企業(yè)同意將租賃資產(chǎn)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限不得超過承租人剩余租賃期限。以非公開協(xié)議方式承租的資產(chǎn)，一律不允許轉(zhuǎn)租。
第二十八條 出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對在租資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)跟蹤管理，如承租人不履行或不完全履行合同，按照合同約定依法及時(shí)采取措施，維護(hù)自身合法權(quán)益。出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)對承租人的經(jīng)營模式進(jìn)行分析研判，防止承租人利用租賃資產(chǎn)從事違法活動(dòng)，損害出租企業(yè)權(quán)益、省屬企業(yè)聲譽(yù)和社會公共利益。出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)落實(shí)租賃資產(chǎn)安全管理責(zé)任，定期實(shí)勘租賃資產(chǎn)現(xiàn)場，督促承租人做好安全生產(chǎn)相關(guān)工作。
第二十九條?租賃期限屆滿，原則上不得直接續(xù)簽租約，出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)于租約到期前重新擬定出租方案公開招租。租賃期滿收回的租賃資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)符合按照約定或根據(jù)租賃資產(chǎn)的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。原承租人在租賃期無拖欠租金行為、服從出租企業(yè)管理且經(jīng)營業(yè)態(tài)與招租意向吻合的前提下，享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。對存在違約行為的承租人原則上不得同意其續(xù)租。本辦法施行前簽訂的正在履行中的租賃合同對續(xù)租方式有明確約定的，可按合同約定執(zhí)行。
第五章 監(jiān)督追責(zé)
第三十條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行資產(chǎn)租賃管理的主體責(zé)任，紀(jì)檢監(jiān)察、監(jiān)事會、審計(jì)、資產(chǎn)管理、法務(wù)、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對資產(chǎn)租賃管理制度落實(shí)、合同履行和在租資產(chǎn)日常管理等情況的檢查，對存在的合同條款不完善、定價(jià)不合理、超期租賃、擅自轉(zhuǎn)租等問題，及時(shí)督促整改、妥善處理。企業(yè)應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)租賃情況納入廠務(wù)公開范圍，向本企業(yè)職工公開，接受職工監(jiān)督。
第三十一條 省國資委指導(dǎo)督促省屬企業(yè)健全資產(chǎn)租賃管理制度并履行資產(chǎn)租賃管理責(zé)任，定期或不定期進(jìn)行實(shí)地監(jiān)督檢查，對資產(chǎn)租賃中存在違規(guī)違紀(jì)違法行為造成國有資產(chǎn)損失或其他不良后果的，追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
第六章 附則
第三十二條 省屬企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法并結(jié)合實(shí)際，制定或修訂資產(chǎn)租賃管理制度。對于本辦法第三條所列的不適用本辦法的情形，可參照本辦法并結(jié)合相關(guān)政策、行業(yè)特點(diǎn)、市場規(guī)則等制定實(shí)施辦法。管理制度和實(shí)施辦法及時(shí)報(bào)送省國資委備案。
第三十三條?各市國資委、沈撫示范區(qū)和縣區(qū)國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以參照本辦法并結(jié)合實(shí)際，制定本地國有企業(yè)資產(chǎn)租賃管理制度規(guī)范。
第三十四條 本辦法由省國資委負(fù)責(zé)解釋。
第三十五條 本辦法自印發(fā)之日起施行。
